Vendere casa a Brescia e provincia: vincoli urbanistici ed edilizi

Quando prendiamo in carico la vendita di un immobile aspettiamo con un misto di curiosità e rassegnazione quel momento in cui rivolgeremo ai proprietari la fatidica domanda: dobbiamo verificare la conformità urbanistica, avete mai fatto un accesso agli atti in Comune? In tanti anni, le risposte sono sempre state una variazione sul tema di “la nostra casa è perfettamente in regola”.

E sarebbe bello se fosse davvero così. Purtroppo però, la statistica ci dice il contrario. La percezione dei non addetti ai lavori è infatti distorta da alcune convinzioni (errate) comuni che oggi vediamo assieme:

Convinzione n.1: “da quando ho comprato la casa non ho fatto nessun lavoro di ristrutturazione, quindi la casa è in regola”.

Questa affermazione fa riferimento a un presupposto errato, ovvero quello di aver per certo comprato una casa che “era in regola” solo perché è stato fatto un atto notarile che ha sancito il passaggio di proprietà. In realtà, il lavoro del notaio non è quello di verificare la conformità urbanistica, che rimane un’indagine a carico di un tecnico, solitamente un architetto o un geometra. Può pertanto accadere che per ignoranza o superficialità delle parti coinvolte, nell’ atto di compravendita si facciano delle dichiarazioni a tutela dell’acquirente che però non corrispondo al vero, esponendo i proprietari venditori a gravose conseguenze di natura risarcitoria, anche molto tempo la stipula dell’atto.

Convinzione n.2: “la planimetria catastale corrisponde perfettamente a com’è la mia casa attualmente, quindi la casa è in regola”.

Avere la planimetria catastale aggiornata è già un primo passo. Tuttavia il Catasto, ovvero l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che si occupa di farci pagare le tasse sugli immobili che possediamo, in Italia non è probatorio: questo significa che la sua funzione non è quella di attestare come stanno le cose, ma solo di calcolare quanto dobbiamo pagare all’erario. Molto spesso inoltre le planimetrie risalgono a decenni fa, sono state fatte a mano e non sono in scala, pertanto risulta impossibile rilevare dati oggettivi fondamentali come le altezze delle stanze e le dimensioni delle stanze. E anche se la planimetria fosse stata recentemente aggiornata, è necessario verificare che sia stata precedentemente verificata la doppia conformità.

Convinzione n.3: “ho fatto dei lavori di ristrutturazione interna ma non ho cambiato parti esterne quindi non ho presentato nessuna pratica in Comune e la casa è in regola”

Anche qui, il presupposto è errato. Intervenire su elementi strutturali della casa, anche se interni, implica la presentazione in Comune di una specifica pratica edilizia, volta proprio a mantenere una continuità di “regolarità” detta “doppia conformità”: è infatti necessario non solo che la casa sia stata costruita nel rispetto della normativa vigente nel periodo di edificazione ma anche che lo stesso immobile sia conforme alla normativa vigente al momento della successiva vendita. Questa doppia conformità urbanistica, che potremmo definire relativa “al passato e al presente” deve infine essere allineata con la conformità catastale che abbiamo visto poco sopra. Infatti le planimetrie catastali vengono sempre allegate all’atto notarile e rappresentano un elemento essenziale del contratto di compravendita.

Questi contenuti vengono sempre indagati durante la fase conoscitiva tra mediatore e proprietario e ci permettono di individuare eventuali aspetti critici da affrontare a tutela dei nostri clienti.