Locazione turistica sul Lago di Garda: speculazione immobiliare o attività da gestire?

Negli ultimi anni molte agenzie immobiliari hanno promosso l’acquisto di appartamenti sul Lago di Garda prospettandolo come una forma di ” rendita passiva “. Il messaggio è semplice: acquisti un immobile in una zona ambita dai turisti, lo destini alla locazione turistica e ottieni un rendimento netto annuo del 5% del valore dell’immobile , ovvero del capitale investito.

Tradotto in numeri, un trilocale situato in una zona turisticamente appetibile e acquistato per 300.000 euro, in buono stato e allestito in maniera adeguata, dovrebbe generare circa 15.000 euro netti all’anno. Il tutto, apparentemente, senza particolari impegni da parte del proprietario.

La realtà, però, è spesso molto diversa.

Oggi la locazione turistica è un’attività fortemente regolamentata , con obblighi burocratici, amministrativi e fiscali che la rendono sempre meno assimilabile a una semplice rendita passiva. Accoglienza degli ospiti, registrazioni, comunicazioni agli enti competenti, adempimenti fiscali, gestione della tassa di soggiorno e rispetto delle normative regionali richiedono attenzione e continuità.

A questo si aggiunge tutta la parte operativa: gestione delle prenotazioni online, check-in e check-out, pulizie e cambio della biancheria, manutenzioni, assistenza agli ospiti e risoluzione degli inevitabili imprevisti. Attività che richiedono tempo, organizzazione e spesso il supporto di professionisti esterni.

Anche dal punto di vista economico è opportuno fare alcune valutazioni. Per ottenere un guadagno di 15.000 euro netti annui non basta incassare 15.000 euro . Occorre considerare tutti i costi e le spese di gestione e pianificare un piano economico che consideri entrate e uscite.

Sintetizzando in maniera semplificata i principali costi annui per gestire un appartamento adibito a Locazione Turistica, dovremo quindi considerare le seguenti voci (da applicare al lordo incassato)

• Tassazione (tipicamente la cedolare secca al 21%)
• Commissioni delle OTA come Airbnb o Booking (tra il 5 e il 15%)
• l’IMU (mediamente 0,5% del valore dell’immobile),
• utenze (5-10% dell’incasso lordo)
• spese condominiali
• manutenzioni ordinarie e straordinarie
• eventuali costi di gestione affidati a terzi (30% dell’incasso per una gestione completa)

Per quanto riguarda il prospetto di redditività , è necessario considerare il tasso medio di occupazione, la durata media del soggiorno e il prezzo medio per notte.

Se consideriamo a titolo di esempio i dati 2025 provenienti dall’Osservatorio Turistico Verona Garda, che utilizza i dati Lighthouse (Airbnb, Booking, Vrbo/HomeAway e Tripadvisor) relativi  a locazioni turistiche e affitti brevi sulla sponda veronese del Lago di Garda , i numeri di riferimento sono i seguenti. Da tenere in ulteriore considerazione che questi dati non ci permettono di distinguere tra il bilocale in residence con piscina e la villa singola con 6 camere.

Luglio 2025

• Occupazione media: 61%
• Circa  195.000 notti/camere occupate  nel mese
• Permanenza media: quasi 3 giorni
• ADR (tariffa media giornaliera):  262 €

Cosa significa in termini pratici?

Un’occupazione del 54% equivale a circa:

• 197 notti occupate all’anno
• 168 notti libere all’anno

Se il nostro ipotetico appartamento del valore di 300.000€ avesse una tariffa media di 200 € a notte, potremmo prospettare:

• Ricavo lordo teorico = 197 × 200 € =  39.400 € annui

Proviamo adesso a calcolare quanto ci rimane in tasca a fine anno dopo aver sottratto tutti i principali costi:

• Tassazione: -8.274€
• Commissioni delle OTA come Airbnb o Booking (media 10%): -3.940€
• l’IMU (mediamente 0,5% del valore dell’immobile): -1.500€
• utenze (media 7.5%): -2.955€
• spese condominiali (per piccolo residence con poche spese): -1.500€
• manutenzioni ordinarie e straordinarie (forfettario basso): 1.000€
• eventuali costi di gestione affidati a terzi (gestione completa): -11.820€

Le spese annue complessive ammonterebbero quindi a 31.439€, a fronte di guadagno netto di circa 8.000€. Ovvero circa il 2,5% del capitale investito.

Per questo motivo, prima di acquistare un immobile con l’obiettivo di destinarlo agli affitti turistici, è fondamentale elaborare un prospetto di redditività realistico, basato su dati concreti e non su stime ottimistiche.

La locazione turistica può certamente rappresentare un ottimo investimento, ma non sempre è la soluzione migliore per mettere a reddito un capitale. Molto dipende dagli obiettivi dell’acquirente, dall’orizzonte temporale dell’investimento e dal livello di coinvolgimento che si è disposti ad avere nella gestione dell’immobile.

Diverso è il caso di chi acquista una casa con l’intenzione di utilizzarla in futuro come abitazione principale, seconda casa o in vista di una rivendita programmata. Un utile netto maggiore è possibile quando un membro della famiglia si può dedicare a questa attività in maniera costante e continuativa soprattutto nei mesi estivi, abbattendo così i costi di gestione demandati a terzi. In queste situazioni, la locazione turistica può diventare uno strumento utile per contribuire a coprire i costi di possesso nell’attesa di realizzare il progetto personale o familiare.

Come spesso accade nel settore immobiliare, non esistono formule magiche: esistono investimenti pianificati.

Vuoi capire se una locazione turistica è davvero conveniente?

Prima di acquistare un immobile o di trasformare una proprietà già esistente in locazione turistica, è importante conoscere con precisione quali potranno essere gli incassi realistici e quali costi dovrai sostenere per avviare e gestire l’attività.

Possiamo offrirti una consulenza indipendente e imparziale, basata sui dati reali del mercato locale e non su semplici stime commerciali. Insieme analizzeremo il potenziale dell’immobile, la stagionalità della zona, i tassi di occupazione attesi e tutti i costi diretti e indiretti dell’operazione.

Riceverai un prospetto chiaro e dettagliato con una simulazione della redditività, comprensiva di costi di avvio, fiscalità, gestione operativa, utenze, manutenzioni e spese ricorrenti, così da poter prendere una decisione consapevole e valutare se la locazione turistica rappresenti davvero la soluzione più adatta ai tuoi obiettivi.