Acquistare casa da privato: come tutelarsi dai pericoli

Ancora oggi, anche se sempre più raramente, possiamo incappare in annunci di vendita immobiliare pubblicati da privati o da soggetti che non hanno alcun titolo per svolgere attività di mediazione immobiliare. Che sia su un portale online o su un cartello in bella vista nel portone di un palazzo, il messaggio subliminale che alletta alcuni è sempre lo stesso: “compra direttamente dal proprietario e risparmi i costi di agenzia”.

Quello che non viene detto e successivamente strenuamente negato, è che senza l’attività professionale di un mediatore immobiliare regolarmente iscritto in Camera di Commercio, una compravendita immobiliare tra privati espone a enormi rischi entrambe le parti. Oggi vediamo assieme alcune situazioni potenzialmente molto pericolose, assumendo il punto di vista dell’acquirente. Faremo lo stesso anche per il venditore, mostrando come il processo di compravendita debba essere mediato da una figura super partes che tuteli tutti gli interessi allo stesso tempo.

Rischio n.1: le auto dichiarazioni del venditore non sono sufficienti a tutelare l’acquirente . Abbiamo visto che per una compravendita sicura è necessario verificare una serie di documentazione relativa all’immobile inteso sia come “struttura architettonica” sia come “oggetto compravendibile”. In assenza di una documentazione completa ma sufficiente per la stipula del rogito, il notaio farà sottoscrivere dalle parti delle autodichiarazioni per supplire a questa mancanza. Questa procedura piuttosto comune è un passaggio legittimo, necessario e fondamentale per il passaggio di proprietà, ma non implica che quanto dichiarato in atto corrisponda allo stato di fatto né ci garantisce che un’indagine a posteriore evidenzi problematiche di varia natura.

Rischio n.2: la proposta di acquisto, anche sotto forma di scrittura privata, è un documento legalmente vincolante . Quando si sottoscrive in buona fede un documento proposto dal venditore, si tende a pensare che sia un contratto standard e che per definizione tuteli entrambe le parti in egual modo. Spoiler: è quello che vogliono farti credere. Al di là delle note clausole vessatorie, di cui ci occuperemo più approfonditamente in un altro articolo, ci sono moltissimi termini e condizioni che possono influenzare negativamente le condizioni di vendita che l’acquirente dà per scontato. Senza una valutazione accorta del testo del contratto, molte conseguenze legali e operative possono essere sottostimate o addirittura ignorate per mancanza di conoscenza.

Rischio n. 3: le “cosa da sistemare prima dell’atto” non vengono identificate e condivise con l’acquirente prima di sottoscrivere il preliminare di acquisto . Questo è un enorme campanello d’allarme perché apparentemente delega l’intera responsabilità al venditore ma in realtà pone l’acquirente in una situazione di incertezza che può avere notevoli ripercussioni sulle tempistiche e modalità di esecuzione del contratto. È importante prestare grande attenzione in questa fase, anche se il venditore ti dice che

• • ” ho già venduto più immobili usando il medesimo contratto”
  • ” se non registriamo il contratto all’Agenzia delle Entrate non è un preliminare di acquisto”
  • ” intanto firmiamo e poi faccio sistemare due cose” così sei sicura che la vendo a te
  • ” non ci sono tanti documenti disponibili perchè la casa e vecchia ed è normale così”
  • ” sono un po’ indietro con le rate dell’amministrazione ma le pago tutte appena incasso l’assegno che mi dai”

Quindi come si fa se hai visto la casa dei tuoi sogni, venduta dal proprietario che si rifiuta di pagare la consulenza di un mediatore immobiliare? Puoi rivolgerti tu a noi, per ricevere una consulenza di parte che a seconda delle necessità potrà coinvolgere i nostri tecnici (architetti, geometri, ingegneri, geologi) e i nostri avvocati.