Come si calcola il valore della tua casa?

Molto spesso, durante un sopralluogo ci viene chiesto: “secondo te quanto vale la mia casa”? Questo atteggiamento ingenuo di alcuni proprietari è lo specchio di una società in cui le case valgono quanto il proprietario vuole guadagnare, o quanto ci ha speso per ristrutturarla, o peggio ancora “quanto c’è scritto su immobiliare.it”. Tutto il resto, ovvero l’analisi professionale del mediatore immobiliare, viene percepita come superflua o ridondante se non corrisponde alle aspettative soggettive del proprietario.

Fortunatamente il mercato immobiliare non si basa sul “secondo me” ma su processi di valutazione oggettivi che dovrebbero essere spiegati e condivisi con i proprietari al fine di fare chiarezza e prevenire incomprensioni o aspettative disattese durante il processo di vendita.

Cerchiamo quindi di fare un po’ di chiarezza.

Il valore di un immobile è l’espressione economica del prezzo che il mercato (i potenziali acquirenti) è disposto a pagare in questo specifico momento per comprare la tua casa.

Questo significa che non è un numero statico, immutabile nel tempo, ma una cifra che è fortemente influenzata da alcune variabili.

Possiamo dividere queste variabili in due macro categorie: caratteristiche intrinseche dell’immobile e caratteristiche estrinseche. Possiamo semplificare pensando che le prime  rispondono a domande su “com’è la casa adesso” e le altre a “che cosa apprezzano maggiormente le persone?”

Entrambe devono essere analizzate singolarmente per contribuire alla definizione complessiva del valore immobiliare.

Quindi, quali sono le caratteristiche intrinseche di un immobile? Sono quei dati oggettivi che si riferiscono all’immobile e che contribuiscono per circa il 70-80% a definire il valore della casa. Esse riguardano a esempio:

• tipologia di immobile
• dimensione
• stato di conservazione
• zona OM di appartenenza
• prezzo medio di vendita al mq
• tipologia di finiture
• eventuali pertinenze
• eventuali vincoli che gravano sull’immobile
• eventuali difformità o abusi urbanistici/edilizi

Esistono inoltre altre considerazioni più soggettive, dettate dalla conoscenza del marcato e della zona, che possono incidere sensibilmente sul valore percepito e che definiamo caratteristiche estrinseche. Essere riguardano:

• quantità di immobili simili attualmente in vendita
• quantità di richieste per immobili simili in questo momento
• tempo medio di permanenza sul mercato
• cliente target
• tipologia di comunicazione commerciale
• caratteristiche del contesto
• potenzialità di sviluppo/ampliamento
• potenzialità di redditività

Uno studio attento di tutte queste variabili, permette al professionista immobiliare di redigere una valutazione scritta che si avvale anche dell’accesso ai principali database di riferimento (Agenzia delle Entrate, dati demografici, ricerche di settore, etc.) e definire quindi le migliori condizioni di vendita.