Avviare e gestire una locazione Turistica sul Lago di Garda nel 2026

Ne hai sentito parlare tante volte, conosci qualcuno che già lo fa, e adesso che hai un immobile vuoto sul lago, saresti curioso di capire come si fa ad avviare e gestire una locazione turistica. Ma nessun addetto ai lavori ti vuole spiegare come funziona. Io oggi ti faccio una sintesi di quello che accade quando deleghi al 100% la gestione della tua casa, ovvero la situazione in cui la tua marginalità è minima, così come il tuo dispendio di tempo.

Ti spiego, da addetto ai lavori.

Le agenzie immobiliari che si occupano di affitti brevi vogliono prendere in gestione il tuo immobile: ti prospettano una “rendita passiva” annua che solitamente calcolano pari al 5% del valore dell’immobile, e in cambio della formula “zero pensieri” ti chiedono circa il 30% di quanto incasserai. O meglio di quanto incasseranno loro, perché i soldi che pagheranno gli inquilini, amichevolmente definiti “ospiti”, andranno a finire sul conto dell’agenzia, non sul tuo.

Ma partiamo dall’inizio: tutta la parte burocratica e amministrativa è a carico loro, legittimati a farlo grazie a un contratto di gestione o di su-locazione attraverso il quale tu li autorizzi ad affittare la tua casa a terzi. Comunicazioni al Comune, attribuzione del Codice Identificativo Nazionale, ottenimento delle credenziali dalla Questura, messa a norma dell’immobile per le norme antincendio: sono tutte incombenze alle quali non dovrai pensare.

Quando sarai pronto per “ospitare”, passano alla fase operativa: gestire gli annunci online, curare la comunicazione con gli inquilini, riscuotere la tassa di soggiorno, fare i check-in e check-out, comunicare alla Questura/Regione/Comune i dati delle persone che soggiornano a casa tua, e coordinano il personale che fa le pulizie e cambia la biancheria.

Con la nuova normativa vigente le tasse (la famosa “cedolare secca” del 21%) sono trattenute a monte dal sostituto d’imposta, così come i costi di servizio dei portali (tipo Airbnb o Booking, ormai attestati sul 15%). Ovviamente anche il compenso dell’Agenzia e di tutti i servizi che eroga al posto tuo viene decurtata da quanto ti viene accreditato, pertanto la cifra che vedrai bonificata ogni mese sul tuo conto ti assicurano che è “pulita”: in realtà devi ancora pagare di tasca tua la tassa di proprietà (IMU), quella sulla spazzatura (TARI), le utenze (elettricità, acqua, internet, gas), le spese condominiali ordinarie, se sei sfortunato anche quelle straordinarie, la manutenzione ordinaria e anche gli imprevisti.

Quanto ti rimane quindi davvero in tasca? Poco.

Ma c’è un modo per aumentare il tuo guadagno: ridurre i costi e limitare le deleghe. Come? Possiamo insegnartelo per renderti più indipendente e aumentare la tua marginalità.

Ma prima di farlo, possiamo svolgere una valutazione della redittività del tuo immobile e capire qual è il modo migliore di metterlo a frutto. E se i conti non tornano, perché il mercato delle locazioni turistiche è troppo inflazionato, esistono altre modalità di locazione che nel 2026 possono essere attuate con garanzie e tutele per il proprietario. Te ne parlerò nei prossimi articoli.